El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. La coordinación entre ambas instituciones es indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones. Desde el año 1996 han sido numerosos los intentos para conseguirlo. Finalmente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, tiene la pretensión de conseguirlo.
El notario habrá de preguntar a los otorgantes la descripción de la finca según la realidad física. Existen tres modos de describir o representar una finca: a) La descripción literaria, que utiliza palabras y números, b) la representación gráfica, a través de planos, y c) la representación georeferenciada, que emplea coordenadas. Pues bien, la Ley prevé la incorporación al folio registral de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca complementada en su caso con una representación georeferenciada que permita conocer no sólo la situación sino la ubicación de cada finca, y que exista una conexión que posibilite un intercambio bidireccional de información entre Catastro y Registro, y establece diversos procedimientos mediante los cuales los notarios pondrán en conocimiento de Registro y Catastro las discrepancias o discordancias que adviertan en los contratos que autorizan.
Básicamente, pueden darse las siguientes situaciones:
1º Que los otorgantes manifiesten que desconocen la realidad física. En tal caso, el notario comprobará si existe coincidencia entre las descripciones de Registro y Catastro.
– Si coinciden la descripciones de Catastro y Registro, el notario lo hará constar así en la escritura.
– Si no coinciden la descripciones de Catastro y Registro, el notario se limitará a expresar la divergencia.
2º Que los otorgantes conozcan la realidad física, en cuyo caso, el notario examinará la concordancia entre las descripciones catastral y registral, pudiendo ocurrir,
a) Si la realidad física coincide con la descripción registral y la catastral, el notario lo hará constar así y propondrá la coordinación gráfica entre Registro y Catastro.
b) Si la realidad física no coincide con la descripción registral pero sí con la catastral podrá ocurrir,
– Que la descripción registral pueda adecuarse a la realidad, en cuyo caso el notario procederá a la adecuación en la misma escritura. No será necesario expediente alguno para rectificar de cualquier finca su calificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación. Tampoco será necesario tramitar expediente alguno para rectificar la diferencia de cabida, cuando ésta no exceda del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, y cuando no coincidiendo la superficie rectificada con la que resulte del Catastro la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
– En los demás casos, la adecuación a la realidad exigirá el inicio del procedimiento previsto en el artículo 201.1 Ley Hipotecaria, que establece las reglas para el expediente de rectificación de la descripción, superficie y linderos de cualquier finca registral y que se tramitará en documento separado.
c) Si la realidad física coincide con la descripción registral y no con la catastral, el notario se limitará a informar de la divergencia, y advertirá a los otorgantes acerca de la posibilidad de obtener la coordinación gráfica entre Catastro y Registro mediante la aportación de la representación gráfica georeferenciada alternativa.
d) Si la realidad física no coincide ni con la descripción registral ni con la catastral, el notario hará constar en la escritura tanto la descripción real de la finca como las que resultan de Registro y Catastro, e informará a los otorgantes acerca de los procedimientos que regula el articulo 201 LH para lograr la concordancia entre la realidad física y el Registro de la Propiedad, tras lo cual podrá procederse a la obtención de la coordinación gráfica entre Catastro y Registro conforme al artículo 18 de la Ley del Catastro.
