El principio de fe pública registral protege al tercero que de buena fe adquiere a título oneroso del titular registral. Ese tercero, dice el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el título del otorgante por causas que no consten en el Registro. Se establece así un sistema de protección para aquellas personas que contratan confiadas en la exactitud del contenido del Registro de la Propiedad.
Para que ese tercero quede protegido por la fe pública registral es necesario que haya adquirido el dominio o derecho real limitativo del mismo a título oneroso, puesto que el adquirente a título gratuito no tiene más protección registral que la que tuviera su causante o transferente. Además, ha de ser un adquirente de buena fe, presumiéndose esa buena fe mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Y finalmente, es necesario que inscriba a su vez en el Registro su propia adquisición.
El fundamento jurídico de esa protección no es otro que la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, que promueve el crédito hipotecario y tiene indudables efectos favorecederos del comercio y la prosperidad económica. Pero existen excepciones al principio de fe pública registral y una de las más destacadas es la que establece el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, según el cual, «las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante».
Esa limitación legal no tiene la consideración de carga, e incluso se ha debatido acerca de la obligatoriedad de su reflejo en la publicidad formal del Registro. Hay quienes consideran que la publicidad registral debe limitarse al dominio, y a las cargas y gravámenes en sentido estricto, si bien es mayoritaria la opinión de que el reflejo de esa limitación en la publicidad registral contribuye a dar certeza al tráfico jurídico.
La limitación no es aplicable a los herederos forzosos, y según el artículo 807 Código Civil tienen esa consideración de herederos forzosos, los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes, a falta de los anteriores los padres y descendientes respecto de sus hijos y descendientes, y el viudo o viuda con ciertas particularidades. Si el llamado a la sucesión no es un heredero forzoso, por ejemplo en las herencias entre hermanos o de tíos a sobrinos, surge esa limitación legal por la cual se suspenden los efectos de la fe pública registral, y así constará en la información que publica el Registro. La consecuencia de esa limitación legal y de su publicidad es que muchos Bancos deniegan la hipoteca ante la posibilidad de perder su garantía, y por otra parte, los posibles compradores han de valorar las circunstancias concurrentes y necesitan ser oportunamente asesorados acerca de los riesgos que asumen si finalmente deciden comprar.
El riesgo que el Banco y el posible comprador han de evaluar deriva de la posibilidad de que aparezca una persona, el heredero real, que acredite tener mejor derecho a la herencia. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria trata de proteger al heredero real frente al heredero aparente, permitiéndole impugnar durante ese breve plazo de dos años a contar desde la fecha de fallecimiento del causante, las inscripciones en el Registro de la Propiedad que de los bienes hereditarios pudiera haber hecho el heredero aparente. El heredero aparente es un mero poseedor y todo se resuelve en un conflicto entre propietario y poseedor, teniendo especial transcendencia la determinación de si esa posesión lo es de buena o mala fe. Esta colisión entre los intereses de los herederos aparentes, que aceptaron, se adjudicaron e inscribieron los bienes hereditarios en el Registro, y los verdaderos herederos, puede ser debida a la aparición de un último testamento que no llegó a acceder al Registro de Actos de Última Voluntad, o a la existencia de un testamento ológrafo, o ser consecuencia de la aparición de un hijo desconocido o que se creía fallecido.
Tras la casi inevitable y larga contienda judicial, es probable que el comprador pierda la propiedad del inmueble y el Banco se quede sin su garantía. El heredero real reclamará al heredero aparente su herencia mediante la acción de petición de herencia, petitio hereditatis, que tiene un plazo de prescripción de treinta años según la doctrina mayoritaria. Y además reivindicará el inmueble al tercero adquirente mediante la denominada acción reivindicatoria, y solicitará la nulidad de las inscripciones registrales ejercitando la acción de rectificación por inexactitud registral. Por último, si el tercero adquirente pierde en el pleito la titularidad del inmueble, podrá reclamar del heredero aparente el reembolso del precio junto a los frutos y rendimientos del inmueble mediante el ejercicio de la acción de saneamiento por evicción.
