La Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro, ha dado nueva redacción al artículo 205 Ley Hipotecaria, creando nuevo requisitos y trámites, con la pretensión en suma de dificultar la inmatriculación mediante doble título: «Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieran inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
La inmatriculación por este medio exige la existencia de dos títulos públicos. Ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente como lo son los simples documentos privados que reúnan los requisitos del artículo 1227 Código Civil. No se admite otra forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público.
El título inmatriculador ha de tener eficacia traslativa, aunque no es requisito legal que tenga también esa eficacia el título previo. En realidad tal exigencia, aunque no estuviera formulada en la anterior redacción resultaba implícita en ella, y había venido siendo rechazada por la doctrina jurídica y la jurisprudencia la elaboración de títulos creados ad hoc para conseguir la inmatriculación. Por otra parte, ha de entenderse derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario que consideraba medio inmatriculador complementario del título público el acta que tenía por objeto declarar que era notorio que el promotor de la inmatriculación era tenido por dueño de la finca.
Es necesario que haya transcurrido el plazo de un año. Pero debe admitirse que ese lapso temporal no necesariamente ha de existir entre el título previo y el título inmatriculador, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.
Se exige identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos. Dice la ley «a juicio del registrador», lo que debe interpretarse en el sentido de que se reconoce cierta flexibilidad en la apreciación de esa identidad.
También se exige identidad en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada. Y aquí la Ley añade «en todo caso», por lo hemos de concluir que la descripción contenida en el título inmatriculador y en la certificación han de ser totalmente coincidentes. Si no es así lo procedente es instar la correspondiente alteración catastral previa que finalice con una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica. Esa identidad ha de venir referida no al tiempo del otorgamiento del título inmatriculador sino al tiempo de solicitarse la inmatriculación mediante certificación catastral descriptiva y gráfica por lo que habrá de estar vigente.
El Registrador no debe tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculacion se pretende con otra u otras previamente inmatriculadas. El registrador verificará la falta de previa inscripción de la finca y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras previamente inmatriculadas. No existe ya la posibilidad de que el promotor del expediente acuda al juez para que éste dicte auto declarando o no procedente la inmatriculación pretendida. Los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario que contenían esa previsión deben entenderse tácitamente derogados.
