La tasación profesional es un requisito para el caso de que el crédito hipotecario se pretenda utilizar como cobertura de una emisión de títulos hipotecarios. Pero no es un requisito para la constitución de la hipoteca. Ni el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ni el artículo 129 de la Ley Hipotecaria impiden autorizar una escritura de préstamo hipotecario e inscribirla sin tasación previa, si bien el acreedor no podrá hacer uso del procedimiento especial de ejecución ni será posible la venta extrajudicial.
Tampoco es necesaria nueva tasación en el caso de novación incluso con ampliación del préstamo hipotecario cuando conste ya la tasación en la escritura de constitución de la hipoteca y no se haya modificado dicho valor en la escritura de novación. Así lo reconoce la DGRN en resolución de 29 de octubre de 2013, siendo indiferente que se haga una remisión a la escritura de constitución o que se exprese una cifra de valor coincidente con el que figura en la escritura de constitución. No hacer incurrir al deudor en costes adicionales parece la solución más acorde con la pretensión de la Ley 1/2013 de reforzar el marco de protección a los deudores que han visto alterada su situación económica o patrimonial y se encuentran en una situación merecedora de protección.
Pero en los últimos meses hemos conocido que la modificación del valor de tasación puede tener además otras consecuencias inesperadas.
Por una parte, la Resolución DGRN de 29 de febrero de 2016 advierte que la modificación del valor de la finca hipotecada disminuye las expectativas de los acreedores posteriores de existencia de sobrante, especialmente cuando la modificación es a la baja. Se cuestiona así si es necesario el consentimiento de los titulares de cargas y derechos intermedios que pueden verse perjudicados. Y aunque no parece que la novación pueda suponer pérdida de rango de la hipoteca, no debe acceder al Registro un derecho cuyo rango, se dice, es ambiguo o impreciso, sin que esta situación de imprecisión pueda quedar a expensas de su resolución en sede judicial.
Y por otra parte, la modificación del valor de tasación puede tener consecuencias fiscales. Conforme a la Ley 2/94 están exentas las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios cuando la modificación se refiera a las condiciones de tipo de interés o alteración del plazo, o ambas. La Dirección General de Tributos, en respuesta a consulta de fecha 7 de mayo de 2014 ha entendido que fuera de estos supuestos no es posible aplicar la exención sin contravenir la prohibición de la analogía establecida en el artículo 14 de la Ley General Tributaria. En consecuencia, la escritura pública que documente la modificación del valor de tasación del inmueble hipotecado está sujeta a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados.
