La escritura de declaración de obra nueva es aquella en la cual el propietario de la finca hace constar que ha realizado una construcción propiedad del declarante, terminada o en construcción, y que se ajusta a la realidad y a la legalidad. Al tiempo de su otorgamiento habrá de acreditarse la existencia real de la obra y el cumplimiento de los requisitos necesarios para que efectivamente esté ajustada a la Ley. La finalidad es habitualmente la inscripción en el Registro de Propiedad de la construcción, puesto que sirve de base a múltiples negocios jurídicos como la división en propiedad horizontal, la venta o la hipoteca.
La facultad de declarar la obra corresponde al propietario de la misma. Tratándose de un bien ganancial la declaración habrá de ser hecha por ambos cónyuges, o por el titular registral si la adquisición hubiera sido hecha por uno de ellos para la sociedad conyugal. Si la finca pertenece a una comunidad hereditaria habrán de otorgar la escritura todos los herederos, y en su caso, también los legitimarios.
El artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, establece los requisitos que debe contener la escritura de declaración de obra nueva terminada.
– LA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
Dice la Ley del Suelo que «los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística». La exigencia de la licencia de obra es consecuencia de la necesidad de que no se declaren en escritura ni accedan al Registro de la Propiedad obras nuevas contrarias a la legalidad. Hay que tener en cuenta que corresponde a las Comunidades Autónomas la competencia en materia del territorio, urbanismo y vivienda. La licencia habrá de contener la descripción de la finca y la obra cuya realización se autoriza, y salvo excepciones, habrá de ir a nombre del declarante.
La licencia podrá ser posterior a la obra en el caso de las conocidas como licencias de legalización, pero no será posible su obtención por silencio administrativo.
– EL CERTIFICADO DE TÉCNICO COMPETENTE
El certificado habrá de expresar que la obra está terminada y que se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. Será expedido habitualmente por el técnico que firmó el proyecto para el que se concedió la licencia, pero puede ser también expedido por el técnico que hubiera tenido la dirección de la obra, cualquier otro técnico con facultades suficientes o el técnico municipal del Ayuntamiento. El visado del Colegio profesional permite acreditar la cualificación profesional, aunque no exime de la necesidad de legitimación notarial de la firma del técnico o su comparecencia ante el notario.
– EL LIBRO DEL EDIFICIO
Dispone el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que «una vez finalizada la obra… será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos», y añade que «a dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea aplicable». Esa documentación constituye el Libro del Edificio que será entregado a los usuarios finales del edificio.
Quedan excluidos del cumplimiento del requisito de entrega del Libro del Edificio las construcciones que realice el promotor para uso propio y aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica.
– LA LICENCIA DE OCUPACIÓN
La licencia de ocupación garantiza a los adquirentes que la construcción reúne los requisitos exigido por la Ley para su habitabilidad, y es necesaria para la contratación de los suministros básicos. Es únicamente exigible respecto de los edificios destinados a viviendas, no respecto a los destinados a actividades industriales y mercantiles.
– EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
Entre las autorizaciones administrativas se encuentra este certificado, consecuencia de la importancia que se da en la actualidad a la eficiencia energética en la construcción de edificios. No obstante, quedan excluidas del cumplimiento de este requisito las construcciones provisionales, los edificios industriales y agrícolas, aquellos edificios aislados con una superficie útil inferior a cincuenta metros cuadrados, los lugares de culto y edificios protegidos, entre otros.
– EL SEGURO DECENAL
Establece el artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación que «no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sean de aplicación esta Ley, sin que se acredite o testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19». Y el artículo 19 exige la constitución de un «seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio».
El seguro decenal es exigible únicamente a los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. La principal excepción es la que se refiere al supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. En caso de transmisión intervivos, el autopromotor habrá de constituir el seguro por tiempo que reste hasta completar los diez años, salvo que el comprador le exonere de la contratación de la garantía. El importe mínimo del capital asegurado será del cinco por ciento del coste de ejecución material de la obra.
ACTAS Y ESCRITURAS
