La construcción sin licencia constituye una infracción urbanística, pero esa infracción urbanística puede prescribir.
Establece el artículo 28 apartado 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que «no obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones, e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los registradores de la propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiera sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe de los daños y perjuicios causados».
Con arreglo a este procedimiento se produce la consolidación de la obra nueva por el transcurso del tiempo necesario para la prescripción de la acción urbanística dirigida a la demolición de las obras construidas sin licencia. Los requisitos que han de cumplirse para la declaración de una obra antigua son básicamente los siguientes:
– La prescripción de la infracción urbanística.-
El plazo de prescripción general es de cuatro años desde la terminación de la obra, siempre y cuando el plazo no se haya interrumpido como consecuencia de la notificación de la incoación de un procedimiento sancionador. La Ley del Suelo exige el transcurso del plazo, pero no que se acredite la prescripción de la Administración. No obstante, el notario ha de tener en cuenta la interrupción de la prescripción cuando resulta de la documentación presentada o de los asientos del Registro.
– Justificación de la antigüedad de la obra.-
La antigüedad de la obra resultará habitualmente de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, aunque deben admitirse otros medios de prueba.
– Inexistencia de expediente de infracción urbanística.-
La escritura de declaración de obra antigua contendrá la manifestación expresa del otorgante de que no tiene conocimiento de la existencia de un expediente administrativo de disciplina urbanística que pueda dar lugar a que se decrete la demolición de la obra declarada. La obligación de comprobar la inexistencia de expediente sancionador corresponde al Registrador de la Propiedad, y no al notario.
– Cualidad del suelo no demanial y no afectación por servidumbre de uso público general.-
Los medios de comprobación de los que dispone el notario son el título de propiedad del declarante, la información registral, la certificación catastral descriptiva y gráfica y la documentación que permita acreditar la antigüedad de la obra.
– Constitución del seguro decenal.-
Los artículos 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación exigen la constitución del seguro si de la documentación presentada no resulta que hayan transcurrido diez años desde la entrega de la obra terminada.
No es necesario aportar el certificado de eficiencia energética, ni se requiere la entrega del libro del edificio como ocurre en la declaración de las obras nuevas. La escritura contendrá, en su caso, la advertencia al declarante de que la obra nueva declarada tiene el carácter de fuera de ordenación cuando así resulte del título o de la información registral obtenida, pero no será necesaria la aportación al notario de la resolución administrativa por la que se declare esa situación de fuera de ordenación.
ACTAS Y ESCRITURAS
