CANCELACIÓN DE HIPOTECAS

LA EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

La hipoteca es un derecho o relación que dentro del mundo jurídico nace, vive y muere. Y la consecuencia registral que produce la extinción de la hipoteca es la cancelabilidad de su inscripción.

Siguiendo a Roca Sastre, el derecho real de hipoteca se extinguirá:

– Por extinción o ineficacia de la obligación garantizada.

– Por renuncia del derecho de hipoteca.

– Por acuerdo extintivo entre el acreedor y el propietario gravado.

– Por pérdida de la finca hipotecada o extinción del derecho real gravado, aunque sea por expropiación.

– Por consumación o agotamiento, o sea, cuando por ejercicio de la acción hipotecaria ha sido apurado el procedimiento ejecutivo correspondiente.

– Por la purga o liberación derivada de la ejecución operada en virtud de una hipoteca anterior o preferente.

– Por confusión, es decir, por reunirse en una misma persona las cualidades de propietario gravado y de titular de la hipoteca respectiva.

– Por expiración del término o por cumplimiento de la condición resolutoria, cuando se hubiere constituido la hipoteca con sujeción a alguna de estas modalidades.

– Por denuncia del hipotecante o dueño de la cosa gravada.

– Por prescripción.

– Por caducidad de la inscripción.

– Por cancelación del asiento en expediente de liberación de cargas y gravámenes.

– Por cancelación de la hipoteca voluntaria constituida por acto unilateral del dueño de la finca, si no constara la aceptación de la persona a cuyo favor se hubiera constituido después de transcurridos dos meses a contar desde el requerimiento que se le hubiera realizado.

En la escritura pública debe constar la causa que motiva la cancelación de la hipoteca que será habitualmente el hecho de haberse realizado el pago total del principal y los intereses del préstamo. Así pues, podrá pedirse la cancelación total de la hipoteca cuando se extinga por completo el derecho inscrito. El asiento registral de cancelación es un asiento accesorio, en cuanto es consecuencia de un asiento anterior al que extingue, es un asiento definitivo, pues no tiene plazo de caducidad, y es un asiento negativo, ya que publica la extinción de otro asiento.

CANCELACIÓN TOTAL O PARCIAL

Puede solicitarse la cancelación total cuando se haya extinguido por completo el inmueble objeto de la hipoteca, o se hayan cumplido íntegramente las obligaciones garantizadas, o se haya declarado la nulidad del título en virtud del cual se constituyó la hipoteca o la nulidad del asiento por falta de alguno de sus requisitos esenciales. Puede pedirse la cancelación parcial cuando se reduzca el inmueble objeto de inscripción o el derecho inscrito.

CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

El titular registral, por sí solo y sin necesidad de colaboración del acreedor, puede cancelar la hipoteca mediante escritura pública o una simple instancia con su firma legitimada notarialmente. El requisito es que haya transcurrido el plazo de caducidad o prescripción a contar desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha según los datos que obran en el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que ha sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada la hipoteca. En definitiva, y puesto que la acción hipotecaria prescribe a los veinte años, que hayan transcurrido veintiun años desde la fecha en que según el Registro debió haber quedado satisfecho el último pago de la obligación garantizada.

CAPACIDAD DEL ACREEDOR.-

La cancelación de la hipoteca está considerada un acto de disposición o de riguroso dominio, por lo que el apoderado del acreedor deberá tener capacidad para enajenar inmuebles. No obstante, si la causa de la cancelación es el pago de la obligación garantizada bastará la capacidad para administrar bienes. En este último caso, si el acreedor hipotecario es un menor de edad podrán representarle válidamente los padres sin necesidad de recabar la autorización judicial; y si la hipoteca aparece inscrita a favor de la sociedad conyugal podrá cancelar el cónyuge que figure como titular del crédito hipotecario.

FISCALIDAD

La escritura pública de cancelación de hipoteca está exenta de tributación en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y la exención debe ser apreciada de oficio por el Registrador de la Propiedad.

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